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Das Widerrufsrecht kann auch „Privat-Vermieter“ betreffen
Die gesetzliche Neuregelung des Fernabsatzgesetzes und des Widerrufsrechtes sollten bei Vermietern erhöhte Aufmerksamkeit genießen. So kann auch einem “Privat-Vermieter“ die Unternehmereigenschaft zugesprochen werden, wenn die Vermietung ein gewerbliches Profil aufweist.
Bei Abschluss von Wohnraum-Mietverträgen kann für “Privat-Vermieter“ somit das gesetzliche Widerrufsrecht zu beachten sein, dass am 13.06.2014 in Kraft getreten ist. Mieter sind dann immer hinsichtlich ihres Widerrufsrechtes zu belehren und die Inhalte, z.B. Fristen gemäß dem Fernabsatzgesetzt zu beachten.
Grundsätzlich ist zu prüfen, ob eine natürliche Person Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist, denn gemäß dem Fernabsatzgesetz (die Feststellung nach dem Steuerrecht ist hier nicht ausschlaggebend) kann auch ein eigentlich als Verbraucher zu wertender Vermieter ein Unternehmer sein. Bei der Feststellung steht auch der Wert einer Immobilie nicht im Vordergrund, sondern eher der Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte.
Die Unternehmereigenschaft kann z.B. entstehen, wenn:
- mehrere Wohnungen an Mieter vermietet werden und der Vermieter hierzu ein Büro oder einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhält oder eine gewerblich tätige Verwaltung mit der Betreuung seiner Immobilien beauftragt,
- die dauernde Vermietertätigkeit acht bis zehn Wohnungen oder die Verwaltung von mehr als sechs Wohnungen erreicht hat und in der Hauptsache dem Erwerbszweck dient,
- der Vermieter daraus seinen alleinigen Lebensunterhalt bestreitet,
- ein so großer zeitlicher Umfang entsteht, dass sie die auf Vertragserzielung gerichtete Vermietertätigkeit im Wesentlichen bestimmt, obwohl der Vermieter noch über andere Einnahmequellen verfügt. So sollen auch schon zwei Mehrfamilien-häuser als Vermietungs- und Verwaltungsobjekte ausreichend sein, um eine Unternehmereigenschaft zu begründen. Maßgebend sind aber jeweils immer die Umstände des Einzelfalls.
Wird der Mieter nicht über sein gesetzliches Widerrufsrecht belehrt und handelt es sich um einen „Privat-Vermieter“, der nach dem Fernabsatzgesetz ein Unternehmer ist, verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen um weitere zwölf Monate. Macht der Mieter daraufhin von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, besteht die Gefahr, dass der Vermieter:
- bei unwirksamer Belehrung dem Mieter die volle Miete zurück zu bezahlen hat und keinerlei Leistungsersatz bekommt,
- daneben keine Ansprüche aus § 280 BGB ableiten kann, wenn der Verbraucher die Ware oder Dienstleistung nicht oder nur mit einer erheblichen Wertminderung herausgegeben kann,
- nach bisheriger Rechtslage auch bestehende Ansprüche gegen den Mieter auf Nutzungswertersatz zukünftig nicht mehr geltend machen kann.
Fazit:
Jeder Vermieter ist gut beraten, seine (Unternehmer-) Eigenschaft prüfen zu lassen.
Der Mieter kann im Zweifelsfall auch rein vorsorglich vom „Privat-Vermieter“ vor Mietvertragsabschluss über sein ihm ggf. zustehendes Widerrufsrecht informiert werden. Ist der Abschluss eines Mietvertrages bei erfolgter Belehrung vor Ablauf der 14 Tage angedacht, so kann der Mieter auf sein Widerrufsrecht verzichten.
Dies kann er vom Vermieter schriftlich verlangen, wenn mit den Leistungen aus dem Mietvertrag vor Ablauf der Frist begonnen werden soll. In diesem Falle steht dem Mieter das Widerrufsrecht mit einer Rückerstattung der Miete nicht mehr zu.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Hinweis wurde nach bestem Wissen erstellt. Er versteht sich aber nicht als Rechtsberatung im Einzelfall. Eine Haftung ist daher ausgeschlossen.
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